Словарь инвестора в недвижимость

Короткие определения терминов, которые встречаются в инвестициях в недвижимость и девелопменте. Каждое определение ведёт на страницу с подробностями.

Девелопмент

Создание стоимости из недвижимости: превращение участка, старого здания или замершей стройки в объект, который стоит дороже вложенного. Включает поиск объекта, расчёт экономики, привлечение денег, проектирование, стройку и продажу или сдачу в аренду. Подробнее

Девелопер, девелоперская компания

Компания, которая организует проект недвижимости целиком — от идеи до продажи. В отличие от застройщика, девелопер работает с любыми объектами, а зарабатывает на разнице между себестоимостью создания объекта и его рыночной ценой. Подробнее

Застройщик

Компания, которая отвечает за строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Специализированный застройщик — юридический статус компании, привлекающей деньги дольщиков на строительство жилья.

Соинвестирование

Участие нескольких сторон в одном проекте: каждая вносит деньги, объект или работу, а доход делится по заранее согласованным правилам. В девелопменте — финансирование конкретного проекта частным инвестором вместе с девелопером. Подробнее

Договор соинвестирования

Соглашение, в котором фиксируются объект, смета, график, очерёдность выплат, обеспечение и условия выхода участников проекта. Подробнее

Проектная компания (SPV)

Отдельное юридическое лицо, созданное под один объект. Деньги и риски разных проектов не смешиваются, а инвестору можно передать долю или залог долей. Подробнее

Приоритетный доход

Доходность на вложенный капитал, которую инвестор получает до того, как девелопер получает свою долю прибыли. Подробнее

Водопад распределения (waterfall)

Порядок распределения денег от продаж или аренды: сначала возврат капитала инвестору, затем приоритетный доход, затем деление остатка прибыли. В «Квадратах» остаток делится 50/50. Подробнее

Инвестиции в строительство

Вложение денег в создание нового объекта недвижимости с целью продать его или сдавать в аренду дороже себестоимости. Подробнее

Доходная недвижимость

Недвижимость, которая приносит регулярный денежный поток от аренды: склады, офисы, торговые помещения, апартаменты. Подробнее

Готовый арендный бизнес

Помещение или здание с действующим арендатором, которое продаётся вместе с договором аренды. Покупатель сразу получает арендный доход, но платит за него в цене объекта. Подробнее

ЗПИФ недвижимости

Закрытый паевой инвестиционный фонд, который владеет объектами недвижимости и распределяет арендный доход между пайщиками за вычетом комиссий управляющей компании. Фонды находятся под надзором Банка России. Подробнее

Редевелопмент

Перестройка существующего здания или территории под новую функцию: достройка недостроя, реконструкция, смена назначения, перестройка промзон. Подробнее

Реконструкция здания

Изменение параметров объекта: высоты, количества этажей, площади, объёма, а также замена несущих конструкций. Требует разрешения на строительство. Подробнее

Light industrial

Небольшие складско-производственные блоки 300–2 000 м² для малого бизнеса: склад, производство и офис в одном помещении. Подробнее

Build-to-suit

Строительство объекта под требования конкретного арендатора, с которым договор аренды подписывается до начала стройки. Подробнее

ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство — вид разрешённого использования земли под частный дом. Основа коттеджных посёлков. Подробнее

Ключевая ставка

Основная процентная ставка Банка России. От неё зависят ставки по вкладам, кредитам и ипотеке, а значит, спрос на недвижимость и её доходность относительно других вложений. 23 октября 2026 года — 14% годовых. Подробнее

IRR

Внутренняя норма доходности — годовая доходность проекта с учётом того, когда именно вкладываются и возвращаются деньги. Позволяет сравнивать проекты разной длительности. Подробнее

Ставка капитализации

Отношение годового чистого арендного дохода к стоимости объекта. Показывает доходность готовой доходной недвижимости. Подробнее