Кратко. ЗПИФ недвижимости — фонд, который сдаёт объекты в аренду и делит доход между пайщиками; порог входа низкий, но объект выбирает управляющая компания. Соинвестирование — участие в конкретном девелоперском проекте от 5 млн ₽ с доходом от создания объекта; ликвидность ниже, контроль выше.
Что такое ЗПИФ недвижимости
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости собирает деньги пайщиков и покупает на них объекты: склады, офисы, торговые помещения. Управляющая компания сдаёт их в аренду и распределяет доход между владельцами паёв за вычетом своих комиссий. Паи некоторых фондов торгуются на бирже, часть фондов доступна только квалифицированным инвесторам.
Что такое соинвестирование
Соинвестирование — участие в конкретном проекте вместе с девелопером. Инвестор знает объект, видит смету и график, получает отчёты. Доход возникает не только от аренды, но и от создания стоимости: объект строится или перестраивается и продаётся дороже себестоимости.
Сравнение
| Критерий | ЗПИФ недвижимости | Соинвестирование |
|---|---|---|
| Порог входа | от нескольких тысяч ₽ | от 5 млн ₽ в «Квадратах» |
| Источник дохода | Аренда готовых объектов | Создание объекта, продажа или аренда |
| Выбор объекта | Нет, решает управляющая компания | Да, конкретный проект |
| Прозрачность | Отчётность фонда | Смета, график, ежемесячный отчёт по проекту |
| Ликвидность | Выше: паи можно продать, если они торгуются на бирже | Ниже: деньги работают до завершения проекта |
| Комиссии | Вознаграждение управляющей компании, депозитария и других участников | Плата за управление проектом, включённая в бюджет |
| Регулирование | Фонд под надзором Банка России | Договор между сторонами |
Кому что подходит
ЗПИФ подходит, если сумма небольшая, важна возможность быстро выйти и не хочется разбираться в конкретных объектах.
Соинвестирование подходит, если сумма от нескольких миллионов, деньги не понадобятся 1,5–3 года, а инвестору важно понимать, во что именно вложены средства, и получать доход от создания объекта, а не только от аренды.
На что смотреть в договоре соинвестирования
- Объект, смета и график как приложения к договору.
- Очерёдность выплат: кто получает деньги первым.
- Обеспечение: залог объекта или долей проектной компании.
- Порядок согласования крупных расходов.
- Условия досрочного выхода.
Как это устроено у нас — на странице для инвесторов.
Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.