Кратко. По оценкам консультантов на 2026 год, склады приносят 14–16% годовых от аренды, офисы — 13–15%, торговая недвижимость — 12–14%. Вложиться можно тремя способами: купить готовый арендный бизнес, паи ЗПИФ недвижимости или войти в девелоперский проект.
Сколько приносит доходная недвижимость
| Формат | Доходность, % годовых | Источник оценки |
|---|---|---|
| Склады | 14–16 | PARUS Asset Management, IBC Real Estate, NF Group |
| Офисы | 13–15 | NF Group |
| Торговая недвижимость | 12–14 | IBC Real Estate |
Оценки опубликованы в июне 2026 года. Для сравнения: ключевая ставка в октябре 2026 года — 14%, средняя максимальная ставка по вкладам — около 13%. Разница в том, что вклад перестанет приносить столько, когда ставки снизятся, а договор аренды продолжает работать, и стоимость самого объекта при снижении ставок обычно растёт.
Три способа инвестировать в коммерческую недвижимость
1. Купить готовый арендный бизнес
Помещение с действующим арендатором. Доход начинается сразу, но в цену уже заложена будущая аренда. Важно проверить договор аренды: срок, индексацию, право арендатора расторгнуть договор досрочно.
2. Купить паи ЗПИФ недвижимости
Фонд владеет объектами и распределяет арендный доход между пайщиками. Порог входа низкий, но инвестор не выбирает объекты и платит комиссии управляющей компании. Подробнее — в статье «ЗПИФ недвижимости или соинвестирование».
3. Войти в девелоперский проект
Деньги идут на строительство или реконструкцию объекта, который потом сдаётся в аренду или продаётся как готовый арендный бизнес. Инвестор зарабатывает на разнице между себестоимостью создания объекта и его рыночной ценой. Порог входа выше, срок длиннее, но и потенциальная доходность выше, чем у покупки готового объекта.
Склады, офисы или торговля
- Склады — самый доходный сегмент 2026 года, длинные договоры аренды, спрос от маркетплейсов и производства. Подробнее.
- Офисы — стабильный спрос на качественные помещения в регионах, возможность продавать блоками. Подробнее.
- Торговля — зависит от трафика и якорного арендатора, хорошо работает у жилых массивов. Подробнее.
На что смотреть перед покупкой
- Арендатор: кто он, сколько лет на рынке, на какой срок договор.
- Ставка аренды относительно соседних объектов: завышенная ставка — риск съезда арендатора.
- Расходы собственника: налог на имущество, капремонт, простой при смене арендатора.
- Ликвидность: насколько быстро объект можно продать.
Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Цифры на 24 октября 2026 года.