Кратко. В октябре 2026 года ключевая ставка Банка России — 14%, средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков — 13,06%. С 1 млн ₽ разумны вклады, облигации и паи фондов; с 5 млн ₽ доступны прямые вложения в коммерческую недвижимость (12–16% годовых от аренды) и девелоперские проекты; с 10 млн ₽ стоит собирать портфель из инструментов с разным сроком.
Что происходит со ставками
23 октября 2026 года Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Годовая инфляция на 19 октября — 6,8%. Регулятор ожидает, что ставка останется на этом уровне до конца года, а в 2027 году в среднем составит 12,5–13,5%. Средняя максимальная ставка по рублёвым вкладам в десяти крупнейших банках во второй декаде октября — 13,06%.
Для инвестора это значит: высокие ставки по вкладам постепенно уходят, и деньги, которые нужно разместить на несколько лет, стоит распределять между инструментами с разным сроком и доходностью.
Основные варианты вложений
| Инструмент | Доходность | Риск | Порог входа |
|---|---|---|---|
| Банковский вклад | около 13% годовых, ставки снижаются | Минимальный, застраховано до 1,4 млн ₽ в одном банке | от 1 ₽ |
| Облигации федерального займа | фиксируется при покупке | Низкий | от 1 000 ₽ |
| Акции | не фиксирована | Высокий | от нескольких тысяч ₽ |
| Квартира под сдачу | низкая: окупаемость однушки в Москве — около 25 лет | Средний | стоимость квартиры |
| ЗПИФ недвижимости | арендный доход фонда минус комиссии | Средний | от нескольких тысяч ₽ |
| Коммерческая недвижимость | 12–16% годовых от аренды | Средний | от нескольких млн ₽ |
| Девелоперский проект | расчётная, зависит от проекта | Средний-высокий | от 5 млн ₽ в «Квадратах» |
Доходность коммерческой недвижимости — оценки NF Group, IBC Real Estate и PARUS Asset Management на середину 2026 года: склады 14–16%, офисы 13–15%, торговля 12–14% годовых.
Куда вложить миллион рублей
С суммой до 1–2 млн ₽ доступны вклады, облигации, акции и паи фондов. Прямые вложения в недвижимость на такие деньги сложны: их не хватит на коммерческое помещение, а квартира потребует ипотеки. Разумная схема — часть на вкладе или в облигациях для подушки безопасности, часть в фондах недвижимости или акциях на долгий срок.
Куда вложить 5 миллионов рублей
С 5 млн ₽ появляются варианты прямых вложений в недвижимость. Можно купить небольшое коммерческое помещение с арендатором, если удастся найти объект с адекватной ценой. Другой вариант — войти в девелоперский проект: деньги идут в строительство или реконструкцию объекта, а доход возникает от продажи или сдачи в аренду готового результата.
Главное отличие девелоперского проекта от покупки готового помещения: вы зарабатываете на создании стоимости, а не платите за неё продавцу. Цена этого — срок проекта и риски стройки, поэтому до вложения нужна финансовая модель и проверка объекта.
Куда вложить 10 миллионов рублей
С 10 млн ₽ и больше стоит строить портфель: часть — в надёжных инструментах с фиксированной доходностью, часть — в недвижимость с разными циклами. Например, склад с долгосрочным арендатором и жилой проект с доходом от продаж. Разные форматы недвижимости реагируют на ставки и спрос по-разному, и это сглаживает колебания.
Куда вложить деньги, чтобы получать пассивный доход
Пассивный доход дают инструменты с регулярными выплатами: вклады с ежемесячными процентами, облигации с купонами, аренда коммерческой недвижимости. У девелоперского проекта доход приходит не ежемесячно, а по итогам продаж — это вариант для денег, которые не понадобятся в ближайшие 1,5–3 года.
Как не потерять деньги
- Не вкладывайте в один инструмент все деньги.
- Проверяйте, кто управляет деньгами и как оформлены права инвестора.
- В недвижимости требуйте документы на объект, смету и порядок выплат до перевода денег.
- Не верьте гарантированной доходности выше ставок банков: её никто не может гарантировать.
Как устроено участие в проектах «Квадратов» — на странице для инвесторов.
Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Цифры на 24 октября 2026 года.